QUY TRÌNH MUA BÁN - CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT

Bước 1: Bên mua và bán thỏa thuận về các điều kiện

• Thỏa thuận từng bước thanh toán: đặt cọc, thanh toán sau khi có hợp đồng, và thanh toán sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng)

• Thỏa thuận phương thức thanh toán: qua ngân hàng hoặc trực tiếp

• Thỏa thuận về địa điểm công chứng (trong trường hợp chọn chứng thực hợp đồng ở văn phòng công chứng)

• Thỏa thuận về trách nhiệm hỗ trợ thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền

• Thỏa thuận về chi trả và đóng các loại thuế, phí phát sinh trong quá trình công chứng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền

• Thỏa thuận về thời gian tiến hành các bước và thủ tục

Bước 2: Ký hợp đồng đặt cọc. 5 - 10% tổng giá trị BĐS

• Tiền đặt cọc có giá trị khoảng từ 5 - 10% tổng giá trị BĐS

• Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên hợp đồng đặt cọc nên có bên thứ 3 (UBND phường xã) làm chứng.

• Trong hợp đồng nên nêu rõ:

- Thông tin cá nhân 2 bên (mua và bán)

- Mục đích đặt cọc

- Số tiền đặt cọc

- Phương thức thanh toán tiền cọc

- Nghĩa vụ và quyền của 2 bên (mua và bán)

- Phương thức giải quyết và cam kết của 2 bên (mua và bán)

- Điều khoản khác

Bước 3: Hai bên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ trước khi đi công chứng

• Bên mua:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng)

- CMND/căn cước công dân/hộ chiếu

- Sổ hộ khẩu

- Đăng ký kết hôn hoặc giấy xác định tình trạng hôn nhân (nếu còn độc thân)

• Bên bán

- CMND/căn cước công dân/hộ chiếu CMND/căn cước công dân/hộ chiếu

- Sổ hộ khẩu

- Đăng ký kết hôn hoặc giấy xác định tình trạng hôn nhân (nếu còn độc thân)

Bước 4: Đi công chứng

• Nộp giấy tờ hồ sơ cho công chứng viên

• Công chứng viên kiểm tra giấy tờ, hồ sơ và soạn hợp đồng (30 - 45 phút)

• 2 bên (mua và bán) kiểm tra lại chi tiết hợp đồng: thông tin cá nhân, BĐS, các điều khoản

• 2 bên (mua và bán) ký + điểm chỉ vào bản hợp đồng

• Công chứng viên kierm tra chữ ký và vân tay 2 bên (mua và bán)

• Công chứng viên ký và đóng dấu hợp đồng

• Văn phòng công chứng sẽ xuất 5 bản hợp đồng

- 1 bản cho bên mua

- 1 bản cho bên bán

- 1 bản cho văn phòng công chứng

- 2 bản cho cơ quan thuế và đăng ký nhà đất

• Sau khi có hợp đồng công chứng, bên mua trả cho bên bán 90 - 95% (kể cả tiền đặt cọc) mức tiền thỏa thuận. Lý do giữ lại 5 - 10% để khuyến khích bên bán hỗ trợ bên mua trong quá trình làm thủ tục sang tên quyền sử dụng BĐS

Bước 5: Phía người mua thực hiện thủ tục kê khai, đăng ký sang tên giấy chứng nhận QSDĐ

• Trong quá trình này, bên bán có nghĩa vụ trợ giúp cho bên mua tại văn phòng đăng ký đất đai của địa phương có BĐS

• Các loại hồ sơ cần chuẩn bị (11 loại):

- 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng): 1 bản chính + 2 bản sao y công chứng

- 2. Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã công chứng: 2 bản gốc

- 3. CMND/căn cước công dân/hộ chiếu: mỗi bên (mua và bán) 2 bản sao y công chứng

- 4. Sổ hộ khẩu 2 bên (mua và bán): mỗi bên 2 bản sao y công chứng

- 5. Đăng ký kết hôn/giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của 2 bên (mua và bán): mỗi bên 2 bản sao y công chứng

- 6. Biên lai đóng thuế đất phi nông nghiệp/xác nhận đã đóng thuế (trong trường hợp BĐS thuộc loại phi nông nghiệp)

- 7. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân bên bán: 2 bản

- 8. Tờ khai lệ phí trức bạ: 2 bản

- 9. Đơn đăng ký biến động đất đai/tài sản gắn liền với đất: 1 bản chính

- 10. Sơ đồ vị trí thửa đất

- 11. Tờ khai xin cấp đổi phôi sổ đỏ mới

• Thủ tục sang tên

- Nộp giấy tờ hồ sơ cho bộ phận 1 cửa của văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương có BĐS

- Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, tiếp nhận và chuyển hồ sơ cho cơ quan thuế để tính mức thuế phải đóng

- Cơ quan thuế sau đó sẽ thông báo và hẹn khoảng thời gian phải đóng các loại thuế và phí

- Sau khi đóng thuế, người mua quay lại văn phòng đăng ký đất đai để bổ sung giấy tờ và lấy giấy hẹn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới

• Sau khi có giấy hẹn nhận giấy chứng nhận QSDĐ (sổ đỏ) mới, trách nhiệm và nghĩa vụ của người bán đã hoàn tất. Người mua sẽ trả nốt 5 - 10% số tiền còn lại

Bước 6: Người mua, bán đi đóng thuế và nhận kết quả sổ đỏ mới đứng tên bên mua

Lưu ý: Các thông tin trên chỉ mang tính chất tham khảo